空き家の適正管理・有効活用を考える
練馬区主催 空き家所有者向けセミナー|平成30(2018)年3月11日@練馬区役所
野瀬 有紀子(東京都建築士事務所協会会誌・HP専門委員会、練馬支部、女性のための住まい相談室/のせ一級建築士事務所)
 平成30(2018)年3月11日(日)14:00~16:00に、練馬区役所アトリウム地下の多目的会議室において、練馬区の主催による「空き家所有者向けセミナー」が開催された。対象を、区内に空き家を所有、または空き家を所有する予定がある方とし、19名の参加者が来場。
 ここで明らかになった練馬区の空き家対策と、建築士のアドバイスついてレポートする。
会場風景。練馬区環境課樋口係長の講演。
 平成27(2015)年5月に「空家等対策の推進に関する特別措置法」(以下「空家法」)が全面施行され、練馬区は、平成29(2017)年2月に「練馬区空き家等対策計画」を策定、同年7月に「練馬区空家等および不良居住建築物等の適正管理に関する条例」を制定した。練馬区空き家等対策計画は、空家法第6条の規程に基づき策定され、空き家の発生予防、適正管理と有効活用の促進、所有者への指導強化などの対策について定めたもの。
 このセミナーは空き家の発生予防に関連した啓発事業で、前半の講演会と後半の相談会による二部構成で実施された。平成27年度からスタートし、今回が4回目の開催。
 その中で本会練馬支部の田中正裕支部長の講演があり、他に練馬区と協定を締結した団体である東京司法書士会、東京都行政書士会練馬支部、公益社団法人東京都宅地建物取引業協会練馬区支部、公益社団法人全日本不動産協会東京都本部練馬支部の方々が出席し、それぞれ参加者の相談などに応じた。
練馬区の空き家対策の概要
 まず、練馬区環境部環境課まち美化推進係の樋口哲也係長より、練馬区の空き家対策の概要について以下の説明があった。
1. 空き家等実態調査の概要
 平成27(2015)年5月から平成28(2016)年3月にかけて、区内の民間建築物(約15万棟)を対象として、業者に委託し、外観目視による実態調査を実施した。
2. 空き家等実態調査の結果
 その結果、空き家と思われる建築物が1,507棟あることが判明。共同住宅の場合は、全室が空き部屋のものを1とカウント。また、外観目視による老朽度等判定を行った。
 老朽度調査/老朽度A(重度)211棟、老朽度B(中度)369棟、老朽度C(軽度)325棟、老朽度D(問題なし)602棟と判定された。(図❶)
図❶ 練馬区老朽化レベル表 練馬区空き家等対策計画資料より抜粋
3. アンケート調査結果
 さらに、登記簿から空き家の所有者を特定して、アンケート調査を実施。回収率=30~40%。
 老朽度A、B空き家の所有者は「予定なし(現状のまま)」の回答が多く、いま困っていることについては、「更地にすると税金が上がる」、「どうしたらよいかわからない」という回答が多かった。
 老朽度C、D空き家の所有者は「売却したい」という回答が多く、いま困っていることについては、「売却相手がみつからない」という回答が多かった。
4. 練馬区の空き家対策 3つの方針
 練馬区では空き家の老朽度に応じ、「予防」、「活用」、「指導」の3つの対策を軸として取り組む方針である。
予防(老朽度D=問題なし)
 前出の協定締結団体と連携し、管理不全状態の空き家の発生を予防するための相談体制を構築した。また、信用金庫とも協定を締結し、西京、城北、西武、東京シテイ、巣鴨、東京の各信金が解体や修繕費用等の相談に応じるなど、所有者を融資面でサポートする体制を整備した。区単位で各団体等と協定を締結している事例はまだ少ないため、所有する空き家について悩んでいる区民の方々にぜひ活用してほしい。
*練馬区空き家等対策計画の詳細については、練馬区HPを参照
http://www.city.nerima.tokyo.jp/kurashi/sumai/akiya/0661439612017113190.html
活用(老朽度C=軽度もしくはB=中度)
 まだ使える空き家については、地域の資源として有効に活用していく。空き家所有者と活用希望団体などとのマッチングに取り組んでいる。なかでも地域交流の活性化など公益性のある事業での活用を「空家地域貢献事業」と位置づけ、改修工事などの初期費用を補助する制度を平成29年度に創設。それに伴い、空家活用専門窓口を委託により開設・設置した。(委託先:公益財団法人 練馬区環境まちづくり公社みどりのまちづくりセンター)(図❷)

図❷ みどりのまちづくりセンター ちらし
指導(老朽度A=重度)
 特定空家等に認定されると、空家法に基づき所有者に対して、「指導→勧告→命令→代執行」の順で措置を講じることになる。なお、勧告を受けると、固定資産税等の住宅用地に係る特例の適用対象から除外され、税金が上がる。
講演する田中正裕練馬支部支部長。(撮影:筆者)
建築士が受け持つ空き家問題のアドバイスについて
田中正裕支部長による講演(概要)
 7年前の本日(3月11日)、東日本大震災が発災した。亡くなられた多くの方々のご冥福をお祈りする。実は、地震は空き家についても関係がある。空き家をそのまま放っておくと、相続や税金の問題だけでなく、地震が発生した時、倒壊・崩壊し大きな問題に発展する場合もあるので、頭の中に入れておいてほしい。
 皆様の空き家の諸問題についてどのようなアドバイスをできるのかについて話をさせていただく。

① 土地・建物を売却するとき:道路に接しているか? 道路の幅による条件
 祖父母が土地建物を残してくれたが、自分たちは使わないから売ってしまおうかな、と考えた時にどのようなことにアドバイスできるのか。たとえば、人がひとりやっと通れるくらいの路地の奥の空き家や、4m道路に2m以上敷地が接していない場合は、簡単には売却できない。私たちは現地を調査して、「この土地は売却するのは難しいですね」等のアドバイスができる。

② 建て替えるとき:建て替えが可能か? 道路との関係、建て替え後の建物の建築制限調査
 祖父母から引き継いだ土地と建物だが、子供が結婚したので、同居できるような家に建て替えてしまおうかと考えた場合、先ほど話した路地の奥にある敷地については、新築の家に建て替えることはできない。しかし、特例措置があり、面積を変えないで風呂や手洗いを別々にする等のリフォームすることは可能。また、道路には2m以上接していて建て替えができる土地でも、敷地の前の道路が現状は4mに満たない場合は、そのままでは建て替えはできない。現状の道路中心線から、2m分のところまで敷地を切り下げて、敷地の一部を道路としなければならない。塀や門柱も壊す必要がある。自分の敷地だけ切り下げるのか? と疑問点もあると思うが、一軒一軒の家の建て替えの際に、道路を広げ、緊急車両、たとえば火事が発生したときに消防車などが通れるように、5年、10年、20年かけて、練馬のまちづくりをしていく考えがある。以上のような土地と建物と道路の関係について相談にのることができる。

③ 住宅以外の用途として他人に貸す、あるいは売却するとき:建物の用途変更の確認申請の必要性
 小部屋がたくさんある空き家をそっくり借りて、グループホームにしたいという相談や、建物がそんなに古くない空き家を住宅とは違うもの、たとえば、ケアハウスなどの介護施設にしたいという相談があった。建物の使い道の変更を用途変更というが、住宅と違い不特定多数の人が使う場合は法律が変わってくる。たとえば、火事になったときに安全かどうか検討し、設備や窓からの避難経路などが変わる。そして介護施設の必要な事項を満たし、行政に建物の用途変更の届け出を出す必要がある。われわれ建築士は、法律(建築基準法等)についてチェック、判断する。

④ その他、4団体との関係と活用について
 相続はうまく進み、何かしようと思った時に、建物の利用価値がなかなか見つからないということもあるだろう。話が先に進む前に、抱えている空き家について、どういう可能性があるのか? どういった使い道があるのか、再利用したほうがいいのか? 取り壊すしかないのか? 等の利用価値について、相続や登記のことを他の団体の先生方に相談しながら、同時に、私どもに相談していただけるとよい。われわれを活用してほしい。本日も相談をお受けするが、いつでも、建築士事務所協会にお気軽に連絡いただきたい。

 続いて、空き家問題、所有者不明土地問題と不動産登記について、東京司法書士会練馬支部の袴田英宏支部長から以下のテーマでの講演があった。
① 空き家問題、所有者不明土地問題と不動産登記について。② 司法書士が支援する空き家対策について。相続登記、相続人の調査、遺産分割協議書の作成。成年後見等開始申立について。③ 事例紹介。
 いずれも建築士にとっても興味深い課題で、この袴田支部長の講演内容と後半の相談会については、『コア東京』7月号への掲載を予定している。

野瀬 有紀子(のせ・ゆきこ)
東京都建築士事務所協会会誌・HP専門委員会・練馬支部、女性のための住まい相談室/のせ一級建築士事務所
女子美術大学卒業/木造戸建住宅の設計に長く携わる
カテゴリー:支部 / ブロック情報
タグ:空き家