建築物の形態などにかかる規制について、敷地面積制限と高さ制限とに分けて紹介する。

　昨今、大都市圏の既成市街において、建築物の建て替え更新が進むに従い、建築敷地の細分化そして建築物の大型化の傾向が強まっている。こうした都市過密化の進展は、地域の生活環境を悪化させ延焼の危険や避難など防災・安全の面、また日照や通風の阻害など衛生の面から危惧され、解決すべき課題となっている。
　建築敷地の細分化に対しては、住環境悪化のおそれがある等の場合には、敷地面積を「用途地域」に関する都市計画により規制することができるが、その数値を定める場合、制限が市街地の実態にそぐわない過度なものとならないよう配慮する必要がある。そこで法規制では最低限度は200㎡を超えてはならないとしている。最低敷地規模制限の適用イメージは図表❶を参照。
　なお、現に建築物の敷地として利用されていて、新たな制限に適合しないものなどについては、この制限は及ばない。また、地域において200㎡を超えて敷地面積を規制したい場合は、「地区計画」を活用し地区整備計画の中に200㎡を超える数値を定め規制することになる。

次のものについては、敷地面積の最低限度の制限は及ばない。
①防火地域で、かつ法53条1項2-4号の規定により住居地域、準工業地域、近隣商業地域また商業地域内の建蔽率80%の区域内にある耐火建築物
②公衆便所、巡査派出所その他の公益上必要なもの
③敷地の周囲に広い空地を有する建築物で特定行政庁が市街地の環境を害する恐れがないと認め、許可したもの
④特定行政庁が用途上または構造上やむを得ないと認め、許可したもの

　建築物の高さ規制としては、まず第1に、低層住宅地を対象に、この地域の特性を維持保全するため、用途地域に関する都市計画に基づく、10mまたは12mの「絶対高さ制限」がある。
　第2に、道路上空の開放性の確保と、建築物の日照や採光・通風などの確保を目的とした「斜線制限」がある。この斜線制限には3種別あり、具体には、道路空間における環境の確保と道路を挟む敷地相互における開放空間の確保を目的とした「道路斜線制限」、隣り合う敷地相互における開放空間の確保を目的とした「隣地斜線制限」、そして北側隣地との関係における開放空間の確保を目的とした「北側斜線制限」である。
　第3に、主として住宅の立地する用途地域（用途混在型の用途地域も含む）を対象に、日照の確保を目的とした「日影による中高層建築物の高さの制限」がある。最後に、高度地区による高さ制限として、北側斜線制限を地域の状況に応じ強化する「高度地区に基づく北側斜線制限」、さらに、土地の高度利用や環境の維持・景観の形成を目的とした「高度地区による絶対高さ制限」がある。

　低層住宅地においては、都市住民の生活環境に対する意識の向上と開発に伴う建築紛争の激化という状況に鑑み、従来の20m制限では対処しきれずより厳しい高さ制限を新設する必要に迫られ、居住環境悪化の抑制と街並みの維持などを目的として、第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域および田園住居地域を対象に、用途地域に係る都市計画として10mまたは12mの「絶対高さ制限」がある。（図表❷）

①絶対高さ10m地域で一定の敷地規模を有し、その敷地内に一定の空地を確保した建築物で、低層住宅にかかる良好な住居の環境を害する恐れがないと、特定行政庁が認めるもの（12mが限度）
以下に該当するもので、特定行政庁が認め、許可したもの。
②再生エネルギー源の利用設備を設置する屋根の工事で構造上やむを得ないもの（省令に規定）
③敷地の周囲に広い空地を有するもの
④学校など用途によりやむを得ないもの

① 道路斜線制限（法56条1項1号）
　建築物の各部分の高さは「法別表第3」（ろ）欄に掲げる容積率の限度に応じ、その前面道路の反対側の境界線からの水平距離が（は）欄に掲げる適用距離の範囲内においては、（に）欄に掲げる一定の勾配の斜線によって制限される。
　斜線勾配は原則として住居系の用途地域では1.25/1をとる。
　中高層住居専用地域、住居地域内で前面道路の幅員が12m以上あるもので、前面道路の反対側の境界線からの水平距離が前面道路の幅員に1.25を乗じ得たもの以上の区域内は別表3の規定において、斜線勾配1.25を1.5として適用する。
　第一種中高層住居専用地域、第二種中高層住居専用地域（これらの地域で指定容積率が400%、500%の区域）および第一種住居地域、第二種住居地域、準住居地域内においては、特定行政庁が土地利用の状況により都道府県都市計画審議会の了解を得て指定した場合、斜線勾配は1.5/1とすることができる。
　また、その他の用途地域においては、斜線勾配1.5/1以下としなければならない。なお、用途地域の指定のない区域では斜線勾配1.25/1または1.5/1である（図表❸、❹）。

② 隣地斜線制限（法56条1項2号）
　建築物の各部分の高さは、第一種中高層住居専用地域、第二種中高層住居専用地域、第一種住居地域、第二種住居地域、準住居地域において、隣地境界線から高さ20m立ち上がり、斜線勾配1.25/1を加えた高さ以下とすることを原則とする。
　ただし、第一種中高層住居専用地域、第二種中高層住居専用地域（これらの地域で指定容積率が400%、500%の区域）および第一種住居地域、第二種住居地域、準住居地域内で、特定行政庁が都道府県都市計画審議会の了解を得て指定したときは、高さ31mの高さから2.5/1の斜線勾配の範囲内とすることができる。
　また近隣商業地域、準工業地域、商業地域、工業地域、工業専用地域においては、敷地境界線から高さ31m立ち上がり、斜線勾配2.5/1を加えた高さ以下としなければならない（図表❺）。
　なお、この隣地斜線制限は絶対高さ制限のある、低層住宅地である低層住居専用地域、田園住居地域には適用されない。

③ 北側斜線制限（法56条1項3号）
　建築物の各部分の高さは、真北方向の敷地境界線から一定の高さだけ立ち上がった位置（第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域、田園住居地域では5m、第一種中高層住居専用地域、第二種中高層住居専用地域では10m）から1.25/1の斜線勾配を加えた高さ以下にしなければならない（図表❻）。
　なお、この北側斜線制限は、中高層住居専用地域内で、かつ日影規制の対象となっている区域は、適用を除外されている。

① セットバックによる緩和（法56条2項）
　道路斜線制限および隣地斜線制限については、建築物の外壁面の敷地境界線からのセットバック（外壁後退）に伴う緩和がある。すなわち、外壁後退した分、斜線制限の起点は道路の反対側の境界線から、さらに後退距離に相当する分だけ遠い位置に設定される。なお、この場合、適用距離の規定は外壁後退した分の遠い位置から適用される（図表❼）。
② 天空率方式による代替（法56条7項）
　2002年の法改正により性能規定が導入され、斜線制限の緩和が可能となった。すなわち、計画される建築物が斜線制限と同程度の採光・通風等が確保できる場合、斜線制限は適用されない。建築物の採光、通風等を確保するための高さ制限は、一般的には斜線制限により規制されるが、総合設計制度に準じた方法で、これと同程度の採光・通風等が確保される場合は、この天空率方式によって規制され、一般的な斜線制限は適用されない。
　すなわち、建築物の周囲に空地を確保し上空に建物を伸ばす形態の建築物は、立体的な空間占有率は高まるが、平面的には空間が開放される。そこで天空率方式により計画される建築物と斜線制限（道路斜線制限、隣地斜線制限そして北側斜線制限）ぎりぎりに計画される建築物とを比較し、斜線制限による場合と同等以上の採光・通風等が得られる場合は、斜線制限を課さないとする措置である（図表❽）。
　天空率とは、想定建築物を全天空図に正投影した場合の、全天に対する空の面積の割合である。天空率方式は天空の開放状況をみるため球面状の天空図を用い、そこに投影される面積を比較する方法である。具体には、視点場（図表❽のa、b、c点。原則、道路の反対側や隣地との境界線上に設定）からの建築物の見えがかり、つまり建築物による空間の閉鎖状況を図に描く。この場合、天空図は球面状であることから、視点場から建築物が遠く離れるにしたがい計画建築物はだんだん小さくなるように描かれる。このようにして描かれた斜線制限による一般建築物と計画建築物の天空率（〈1−建築物により影になる部分の面積〉の全体面積に対する割合）を比較、一般建築物に対し計画建築物の方が天空率が大きくなれば（つまり空間開放性が大きければ）斜線制限を適用しないとするのが天空率方式である。

　従来、道路沿いには斜線制限により、それなりに揃ったまちなみが形成されてきたが、高さ制限に係る規制の緩和（外壁後退や天空率方式の導入）に伴い、同じ街区内であっても、高さ制限方式の多様化とともに、形態の異なる建築物が建ち並び、まちなみが不揃いになってきた。（写真❶）
　そこでまちなみ形成の観点からは高度地区絶対高さ制限や、景観計画に基づく指導・助言などを絡めた制度の適切な運用が求められるようになってきている。

　1960年代の半ば頃から、大都市を中心に中高層建築物によるマンションブームが到来し、このような集合住宅形式が全国各地に広がるにつれ、住宅地においては日照に関わる建築紛争が増加していった。東京都においては、1973年に住民から「日当たり条例」制定の直接請求が行われ、4年にわたり議会で審議が続けられた。これらの動きを背景に、国において「日影規制」を盛り込んだ建築基準法の改正が1976年11月に行われる。この制限の趣旨は、計画建築物がその敷地境界線から一定距離以上離れた区域において、冬至日を基準に一定時間以上の日影を生じさせないようにするものである。

（1）対象区域
　商業地域、工業地域、工業専用地域を除く用途地域および用途地域の指定のない区域で地方公共団体が条例で指定する区域。

（2）対象建築物
　低層住居専用地域および田園住居地域等内では、軒の高さが7mを超える建築物または地階を除く階数が3以上の建築物、そして中高層住居専用地域、住居地域、近隣商業地域および準工業地域等では高さが10mを超える建築物。

（3）測定水平面
　低層住居専用地域および田園住居地域等内では、平均地盤面から1.5m（1階の窓の高さ）の水平位置、中高層住居専用地域、住居地域、近隣商業地域および準工業地域等内では、平均地盤面から4m（2階の窓の高さ）または6.5m（都心地域や地域の商店街など、1 階を住居として使用していないようなところでは、この空間部分について日照の確保が特に求められないので、測定面を3階の窓の高さとして6.5mが採用された）の水平位置。

（4）日影時間
　敷地境界線からの水平距離が5mを超える範囲において、図表❾（法別表の第4）のうちから地方公共団体が、その地方の気候、風土および土地利用の状況等を勘案して、条例で指定する時間以上日影となる部分を生じさせないこととしている。なお、この規制時間帯は通常、冬至日の午前8時～午後4時の8時間における日影時間が対象になる。

（5）対象区域外にある建築物への適用
　対象区域外にある建築物であっても、その高さが10mを超えるもので、かつ対象区域内に日影を落とすものは、対象区域内にある建築物とみなされ制限が適用される。
以上をまとめると図表❾のようになる。

①敷地が道路、水面、線路敷等に面する場合や、隣地の地盤面が1m以上高い場合等には、一定条件のもとに適用の緩和がある（法56条の2第3項、施行令135条の2）。
②特定行政庁が、土地の周辺の状況等から、居住環境を害するおそれがないと認め、かつ、建築審査会の同意を得て許可した場合には、適用の緩和がある（図表❿）。

　20世紀に入る前後、近代都市化の動きは、鉄道や橋の建設、交通機関の整備にとどまらず、建築物についても認められた。1901年開催のニューヨーク万博で、ワイヤーロープ方式の安全装置を備えたエレベータが披露され、これが市民に受け入れられると、建物の高層化が一挙に進む。具体には、1908年建設の「シンガービル」（160m）、1909年の「メトロポリタン・ライフ・タワービル」（200m）、それに1913年の「ウールワースビル」（241m）などが、この時期を代表する高層ビルである。これはマンハッタンにおける第一次高層化の動きととらえられる。
　そうして1915年、都市計画の分野においてひとつの事件が起こる。それはエクイタブル生命保険会社のビル建設をめぐる問題である。このビル、階数は36階、高さ165mと、突出して高いというわけではないが、その規模は容積率3,000%と相当なボリュームで、しかも道路際に高い壁のようにしてそそり立ったため、道路への採光が阻害され昼間でも薄暗く通風も十分でなかったことから、市街地環境の面から大変憂慮された。そこで市は1916年にゾーニング条例を制定、無秩序な高層化に対し規制に入る。市は、地域ごと道路幅に応じ5種類の斜線（セットバック（敷地の境界線から外壁を後退させ建てること）規制）を設け、この中に建物が収まるよう制限する。

　1910年代、スチールやガラスといった新たな建築材料の開発が進み、大きな窓をとることで室内に多くの陽光を取り込めるようになった。また、エレベータの開発で建築物の超高層化が可能となったことから、富豪や財閥は建物の高さを富や権威の象徴とみなし、それを競うようになった。1920年代は第二次高層化の時代で、49丁目に「クライスラービル」（1930年）、34丁目に「エンパイアステートビル」（1931年）が建設される。また、商業地区を取り込み街との融合をめざし、全14棟（現在、19棟）からなる超高層ビル（スカイスクレーパー）群、「ロックフェラーセンター」（1940年）が 建設されると、地下街を介しビルとビルの間の移動が容易に、また地下鉄へのアクセスも良くなる。さらに、ビルの前面に広く確保されたオープンスペース（サンクンガーデン）は、冬ともなるとスケートリンクや巨大なクリスマスツリーが配され、若者等で賑わう観光スポットと化した。ニューヨークの摩天楼のほとんどは1930年代までに建設されており、この時期に現在のマンハッタンの輪郭ができあがる。

　都市への人口集中に伴い住居の中高層化が志向され、1964年の東京オリンピック前後に最初のマンション建設ブームが起きた。この「共同住宅」という新たな集合住宅形式が、都市の一般的な居住形態になるに従い、漸次、共同住宅の高層化・大型化が進み、日照確保の面から問題を引き起こすようになってきたことから、1970年の建築基準法改正において、第一種住居専用地域（低層住宅地をイメージ）、第二種住居専用地域（中高層住宅地をイメージ）を対象に北側斜線制限が創設される。
　しかし、この制限を日照確保という点でとらえると、低層住宅地については、建物相互の南北間の距離を4mとすると、冬季に北側の敷地に建つ建物の2階部分に少し陽がさす程度のものであり、また、中高層住宅地については、建物相互の距離を10mとすると、北側の敷地に建つ建築物の4階部分に少し陽がさす程度の日照ということで、住宅の密集した既成市街においては十分でなかった。そこで東京都などは高度地区制度を活用し、この北側斜線制限をさらに厳しくする措置を講じる。だが、それでもなお住民にとって日照の確保は十分でなかった。
　中高層のマンション建設が進む1970年代、各地で建築主と近隣住民との間で建築紛争が頻発するようになる。そこで1976年に建築基準法が改正され、住居系用途地域における前面道路幅員による容積率の低減措置の強化（4/10掛け）が図られるとともに、日照の確保を目的に新たに日影規制が導入される。

　日影規制は住宅地における居住環境を保護するため、住宅地等に建築される中高層建築物によってもたらされる日影を一定の範囲内におさめることにより、地域における日照の確保を図ろうとするものである。
　この制度創設にあたり留意した点は、
①低層住宅による日影や敷地境界線付近（敷地境界線から5mの範囲内）の日影の問題は、私法上の相隣関係の問題として処理することが適当であることから、公法である建築基準法上の規制の対象とはしないこと、
②日照を直接確保する方式だと、現状に左右され建築の後先など公平の観点から適当でないので、日影を規制する方式とすること、
③日影を考慮する水平面は、低層住居専用地域は1階の窓の中心の高さ（平均地盤面からの高さ1.5m）、中高層住居専用地域は2階の窓の中心の高さ（平均地盤面からの高さ4m）とすること、また後日に追加された、都心部等土地利用が複合した用途混在地区においては3階の窓の中心の高さ（平均地盤面からの高さ6.5m）とすること、
などである。
　なお、日影の規制時間帯（通常8時間、テキスト表記は日影の規制時問ですが、一般的には時間）を敷地境界線からの距離に応じて分けたのは、実態に即して目標日照時間帯（目標日照時間）を確保するためである。
　すなわち、5～10mの区域内では、設定された地域の目標日照時間を得るため、対象となる建築物以外の樹木や塀などの影響等を1時間程度とみて、それを織り込み対象建築物の発する標準的な日影時間の許容値（日影規制対象時間帯〈通常8時間〉−目標日照時間−1）を設定、また10mを超える区域については、同様に目標値から対象建築物に隣接する建築物との間の複合日影も考慮し、それらの影響を対象建築物によって生じる日影の2倍とみて、対象建築物が発する標準的な日影時間の許容値（日影規制対象時間帯〈通常8時間〉−目標日照時間）÷2）を設定している。
　また、日影規制は東西に長い150㎡ほどの敷地で建ぺい率50%程度、敷地の南側に5m幅の庭がとれる宅地をモデルに、その南に建つ建築物が低層建物の場合は屋根越しの日照を、また逆に中高層建物の場合は敷地の東側と西側に空地が確保されるとして、建物相互の間から隙間日照を得るべく仕組まれている。この仕組みを前提とすると、幹線道路沿道などにペンシルビル型の高層建築物が隙間少なく建ち並んでいく場合や、少し離れた近隣に超高層建築物が建つ場合は、目標とする日照が確保しにくい場合も考えられるので留意する必要がある。